نزدیک به دو سال از اجرای mortgage stress test توسط دولت فدرال می‌گذرد. قرار بود با اجرای این طرح جدید وضعیت متلاطم بازار مسکن کانادا بهبود پیدا کند.

از آن زمان تاکنون با کاهش نوسانات بازار و کم شدن تمایل خریداران هیجان‌زده ، به طور خاص در تورنتو و ونکوور میزان تقاضا برای بخش مسکن شیب ملایم‌تری پیدا کرده است. در تورنتو اعمال stress test توانسته وظیفه خود را به خوبی انجام دهد و از تقاضا برای خانه بکاهد اما در عین حال باعث شده ده‌ها هزار خریدار مسکن از تصمیم خود برای خرید منصرف شوند. از طرفی stress test هیچ اقدامی برای حل مشکل اصلی یعنی عرضه مسکن کافی در تورنتو انجام نداده است.

Stress test از سال 2018 و به منظور محافظت از خریداران با محدود کردن مقدار وام قابل دریافت به منظورخرید خانه شروع به کار کرد. از آن تاریخ به این سو تمامی خریداران خانه ملزم شده‌اند تحت نرخ معیار پنج‌ساله بانک کانادا (5.34 درصد) یا نرخی که وام‌دهنده پیشنهاد می‌دهد و نیز 200 امتیاز پایه یا دو درصد، شرایط لازم برای دریافت وام را پیدا کنند.

متاسفانه طرح stress test تقاضای بالای بازار را هدف قرار داده و هیچ برنامه‌ای برای افزایش عرضه خانه نداشته است. از آنجایی که stress test منجر شد خانواده‌های جوان و شهروندان کانادایی که تازه به این کشور می‌آمدند نیز قادر به خرید خانه نباشند، قیمت‌ مسکن خیلی زودتر از چیزی که تصور می‌شد به ثبات رسید. بعلاوه کاهش دادن تقاضا هیچ تاثیر مثبتی بر افزایش توان خرید کانادایی‌ها نداشته، زیرا ثابت شدن قیمت‌ها با کاهش توان دریافت وام و افزایش هزینه‌های جانبی همراه شده است.

حال سوال اینجاست که مشکل تامین مسکن از کجا ناشی می‌شود؟ جمعیت GTA در حال رشد است و سالانه حدود 115،000 نفر وارد این ناحیه می‌شوند. از طرفی مسئولان قادر نیستند به اندازه تقاضای این شهروندان جدید و با سرعت کافی خانه بسازند. هر سال تعداد 10،000 واحد مسکونی به کمبود مسکن شهر افزوده می‌شود و همین امر سبب شده طی پنج تا ده سال گذشته همواره چالش توان خرید پایین مسکن در منطقه GTA وجود داشته باشد. اقداماتی نظیر stress test نیز که بر بخش تقاضا تمرکز دارند و تاثیری بر حل معضل عرضه مسکن نمی‌گذارند تنها راه‌حلی کوتاه‌مدت محسوب می‌شوند.

حال با ایجاد ثبات در بازار مسکن و گسترش اثرات جانبی این طرح که بسیار فراتر از اهداف اولیه بوده زمان آن فرا رسیده تا دولت فدرال در برنامه stress test تجدیدنظر کرده و آن را با توجه به شرایط کنونی بازار املاک بروزرسانی کند.

یکی از کارهای اساسی که دولت می‌تواند انجام دهد جایگزین کردن stress test دو امتیازی با یک stress test جدید است که نرخ آن بر اساس وضعیت وام متغیر باشد. برخی پیشنهادات از طرف CHBA ارائه شده که شرایط stress test را برای وام‌هایی که دارای وضعیت آزاد و نرخ‌های تغییرپذیر هستند همچون قبل حفظ خواهد کرد، اما آن را برای نرخ‌های ثابت و وضعیت‌های خاص کاهش می‌دهد. در نهایت stress test برای موارد پنج‌ساله به 0.75 کاهش خواهد یافت و برای دوره‌های هفت و یا 10 ساله نیز به طور کامل حذف می‌شود.

علاوه بر این CHBA پیشنهاد داده تا دوره‌های استهلاک 30 ساله مجددا بررسی شوند تا اطمینان حاصل گردد که وام‎‌ها توسط خریداران واجد شرایط که اولین مسکن خود را می‌خرند، دریافت می‌شود. این گروه از خریداران ملک به دلیل تصمیمات پیشین دولت فدرال شدیدا آسیب دیده‌اند و جزو کم‌خطرترین نوع خریداران ملک به حساب می‌آیند.

با اجرای طرح‌های پیشنهادی CHBA می‌توان 64 درصد از خریداران ملک که واجد شرایط هستند را مجددا به بازار بازگرداند. علاوه بر این 89 درصد از افرادی که قصد خرید اولین خانه خود را دارند و کاملا برای بازار بی‌خطر محسوب می‌شوند نیز با هدف صاحب‌خانه شدن به بازار املاک باز خواهند گشت. کسانی که با این تغییرات سیاسی به بازار وارد می‌شوند کمترین خطر را متوجه وضعیت املاک خواهند کرد. البته آن‌ها باید همچنان شرایط تعیین شده و لازم برای stress test جدید، نرخ‌های خدمات وام، نیازهای بازپرداخت وام، امتیازهای مالی و بیمه وام را دارا باشند.

منبع: The Star

عضویت در خبرنامه


پاسخ دهید به این دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را وارد نمایید
لطفا نام خود را وارد نمایید