میزان مالکیت خانه میان کانادایی‌ها در طول 20 سال گذشته تقریبا ثابت باقی مانده است. در این بازه زمانی بیست‌ساله کمترین نرخ ثبت شده مالکیت 64 درصد (در سال 1999) و بیشتر نرخ نیز 68 درصد (در سال 2013) بوده است.

اما اخیرا آمار منتشر شده سال 2018 StatsCan که برنامه آمارگیری مسکن کانادا است نشان می‌دهد ساکنین 38 درصد از آپارتمان‌های تورنتو مستاجر هستند. به این ترتیب به نظر می‌رسد که حداقل در شهرهایی خاص و انواع خاصی از املاک تعداد مالکین خانه‌ها کاهش یافته و به جای آن منزل خود را به سایرین اجاره می‌دهند.

اگر شما نیز به اجاره دادن ملک خود به مستاجر فکر می‌کنید شاید بهتر باشد پیش از هر چیز برخی فاکتورهای برنامه‌ریزی مالی را در نظر داشته باشید.

یکی از اشتباهات متداولی که معمولا مالکین درباره بدهی وام ملک اجاره‌ای خود مرتکب می‌شوند مربوط به کسر نرخ مالیات آن است. شما نمی‌توانید تنها به واسطه آن‌که ملک اجاره‌ای ضمانت کننده وام تعلق گرفته به شما است، انتظار کاهش نرخ مالیات بر آن وام را داشته باشید. آن‌چه در این‌جا تعیین‌کننده خواهد بود چگونگی استفاده مالک از وام دریافتی و نحوه سرمایه‌گذاری او است.

به این ترتیب اگر شما با استفاده از یک ملک به اجاره‌ داده شده اقدام به دریافت وام دیگری کنید و آن را برای مقاصد شخصی هزینه نمایید نرخ بهره وام جدید مشمول کسر مالیات نخواهد شد.

به همین ترتیب اگر شما با استفاده از اعتبار منزل شخصی خود اقدام به دریافت وامی برای خرید یک ملک جدید به منظور اجاره‌ دادن کنید (به عنوان مثال برای تامین هزینه پیش‌پرداخت)، با وجود آن‌که این وام توسط ملک جدید ضمانت نشده اما مشمول کسر مالیات خواهد شد. اگر وام دریافتی را برای خرید یک ملک به منظور اجاره دادن هزینه کرده‌ باشید، بهره پرداختی آن حتی در صورتی که به ملک خریداری شده تعلق نداشته باشد مشمول کسر مالیات خواهد شد.

معمولا بسیاری از سرمایه‌گذاران حوزه املاک که به دنبال کسب درآمد از اجاره ملک هستند هزینه‌های حسابداری را نیز به عنوان موارد قابل ذکر در لیست کسر مالیات در نظر می‌گیرند. با این حال امکان بازگشت این مبالغ در بسیاری از موارد وجود ندارد.

البته شما می‌توانید هزینه‌های رفت‌وآمد خود را از مالیات کسر کنید. به گفته آژانس درآمد کانادا (CRA) هزینه‌های رفت‌وآمدی که برای دریافت کرایه ملک از مستاجر، انجام تعمیرات اساسی و مدیریت ملک صرف می‌شوند می‌توانند از مالیات کسر شوند. باید در نظر داشت که هزینه‌های رفت‌وآمد تنها هزینه‌های دسترسی به ملک را شامل می‌شوند و سایر هزینه‌های جانبی مانند هزینه‌های اقامتی را در بر نمی‌گیرند.

معمولا مالکین تصور می‌کنند که هزینه‌های مربوط به تعمیرات و نوسازی ملک آن‌ها مشمول کسر مالیات نمی‌شوند، اما این‌طور نیست. CRA بین هزینه‌های جاری و هزینه‌های سرمایه‌گذاری مالک تفاوت قائل می‌شود. هزینه‌های جاری جزو هزینه‌های قابل کسر محسوب می‌‎شوند که معمولا در طول دوران مالکیت به دفعات از جیب مالک خرج می‌شوند. نگهداری از ملک و حفظ وضعیت اولیه آن و یا جایگزین کردن زیرساخت‌ها یا تاسیسات آن که بخشی از مراحل عادی نگهداری از یک ملک هستند، در این بخش قرار می‌گیرند.

هزینه‌های سرمایه‌گذاری معمولا دارای اهدافی غیر از نگهداری هستند و موجب افزایش ارزش ملک نسبت به گذشته می‌شوند. به طور کلی اگر هزینه‌های مربوط به تعمیرات به نسبت ارزش ملک قابل توجه باشند و شرایط ملک را به روز کنند، احتمالا هزینه‌های شما قابل کسر شدن نخواهند بود. جایگزین کردن کامل یک بخش از ملک مانند یکی از لوازم خانگی جزو هزینه‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

هزینه‌های سرمایه‌‌گذاری در بخش هزینه معین یک ملک اجاره داده شده جای می‌گیرند و موجب کاهش سود نهایی در هنگام فروش ملک خواهند شد. همچنین این هزینه‌ها به عنوان هزینه سرمایه‌گذاری بدون استهلاک به حساب می‌آیند و مالک پس از گذشت زمانی معین و تا تاریخی که مالیات‌دهنده دارای درآمد حاصل از اجاره برای سال مالی خود باشد، می‌تواند جزو مخارج سرمایه‌گذاری و استهلاک‌پذیر طبقه‌بندی گردد. بعلاوه مالک نمی‌تواند از هزینه‌های سرمایه‌‌گذاری برای جبران افزایش کرایه خالص ملک خود استفاده کند.

معمولا یکی از سوالاتی که سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌پرسند آن است که آیا برای مالکیت املاک اجاره داده خود می‌توانند شرکت تشکیل دهند یا خیر. به طور کلی جواب این پرسش منفی است اما در برخی موارد نیاز است تا این کار انجام شود.

یکی از این حالات زمانی است که صاحب یک شرکت تجاری بخواهد از پس‌انداز این شرکت برای خرید ملک به منظور سرمایه‌گذاری، و یا استفاده در راستای مقاصد تجاری خود، استفاده کند. مالکیت ملک در قالب یک شرکت می‌تواند مالیات شخصی را کاهش دهد، البته شما می‌توانید با پرداخت هزینه آن ملک را از مالکیت شرکت خارج کنید. شما می‌توانید استرداد ملک را جزو درآمد شخصی محسوب کنید و سپس با استفاده از درآمدهای شخصی after-tax نسبت به خرید ملک اقدام کنید.

یکی از مواردی که اقدام در قالب شرکت می‌تواند سودمند واقع شود در زمان خریداری ملکی تجاری است. در این حالت ریسک مربوط به بدهی از املاک مسکونی و معمولی بالاتر خواهد بود.

پرداخت مالیات نهایی برای سرمایه‌گذاران املاک مربوط زمانی است که اقدام به flipping یا به اصطلاح خرید و فروش سریع یک ملک کنند. این دسته از سرمایه‌گذاران به شدت تحت نظر CRA هستند. در صورتی که یک سرمایه‌گذار به دنبال کسب درآمد از طریق دریافت اجاره نباشد و به جای آن چشم به سود حاصل از خرید و فروش ملک بدوزد، ممکن است در نهایت مجبور به پرداخت مالیاتی تا دو برابر تصورات اولیه خود شود.

درآمد املاک اجاره‌ای به طور کلی به عنوان سود سرمایه محسوب می‌شوند و مشمول مالیات است. البته تنها از 50 درصد این درآمد مالیات کسر می‌شود. اما در صورتی که یک ملک به صورت flipping معامله گردد ممکن است درآمدهای آن جزو سود حاصل از کسب‌وکار طبقه‌بندی گردد و به طور کامل مشمول مالیات شود.

در سال‌های اخیر املاک و مستغلات کانادا مخصوصا در شهرهایی مانند ونکوور و تورنتو به شدت مورد استقبال سرمایه‌گذاران قرار گرفته‌اند. البته برخی اقشار مانند جوانان نگاهی منفی به افزایش قیمت‌ املاک در سال‌های اخیر داشته‌اند، زیرا روند رشد قیمت‌ها بسیار سریع شده و قدرت خرید خانه‌ را از آن‌ها گرفته است.

در 30 سال گذشته قیمت املاک و مستغلات کانادا سالانه حدود 2.5 درصد رشد پیدا کرده که می‌توان دلیل آن را تورم اضافی موجود در اقتصاد کشور دانست. با اینحال احتمالا این روند منطقی که در 30 سال گذشته وجود داشته دیگر ادامه پیدا نخواهد کرد.

در سال 1890 قیمت املاک و مستغلات ایالات‌متحده نیز سالانه حدود 0.4 درصد رشد پیدا می‌کرد و به ندرت تحت تاثیر تورم قرار می‌گرفت.

امروزه سرمایه‌گذاران بخش املاک کانادا باید بیش از هر زمان دیگری به کسب درآمد از رونق موجود در بازار فکر کنند. سرمایه‌گذاران املاک با آگاهی بیشتر و بهتر درباره کسب سرمایه و پرداخت مالیات می‌توانند سرمایه خود را در بخش املاک و مستغلات به بهترین شکل مدیریت کنند. با این وجود باید مراقب پیشبینی‌های فراتر از واقعیت قیمت‌ها در آینده و حباب موجود در بازار نیز بود.

منبع: business.financialpost

عضویت در خبرنامه


پاسخ دهید به این دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را وارد نمایید
لطفا نام خود را وارد نمایید